DEUTSCH- HELLENISCHE SCHUTZGEMEINSCHAFT FÜR AUSLANDSGRUNDBESITZ e.V.



06.06.2015 Ι Griechisches Immobilien ABC

  • By Franz H.
  • 05 Feb, 2016

Das griechische Recht unterscheidet sich in wesentlichen Bereichen vom deutschen, österreichischen oder Schweizer Recht.

Dies gilt insbesondere für das Immobilienrecht, das Erbrecht oder für das Steuerrecht. Mangelnde Kenntnis führt daher leicht zu Fehlvorstellungen über die rechtlichen Konsequenzen von Rechtshandlungen, z.B. beim Abschluss von Verträgen oder zur Steuerpflicht.Vertrauen Sie nicht darauf, Ihre Rechtsprobleme ohne weitere Hilfe nur durch Recherchen im Internet lösen zu können. Dort findet man sicher wertvolle Informationen und Hinweise, allerdings ohne die Gewähr, ob diese noch aktuell oder gerade auf Ihren besonderen Fall anwendbar sind. Deshalb sollten Käufer von Immobilien nicht auf die Unterstützung von Fachjuristen verzichten, wenn sie die Immobilie in Griechenland problemlos erwerben und später sorgenfrei besitzen wollen. Die Deutsche und Hellenische Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz hilft Ihnen dabei. Hier einige Begriffe:

Kaufvertrag: Muss notariell beurkundet werden. Eigentumsverhältnisse sollten durch einen griechischen Anwalt geprüft werden. Die notarielle Beurkundung ist auch für einen Vorvertrag zwingend vorgeschrieben (§ 369 des griechischen Zivilgesetzbuches). Im Kaufvertrag müssen Bauplan und Lageplan der Immobilie bzw. des Grundstückes beigefügt werden, sowie Bescheinigung über die Bezahlung der Gemeindegebühren in den letzten zwei Jahren, d. h. das keine Gemeindegebühren noch zu zahlen offen sind. Ferner müssen Käufer und Verkäufer in Griechenland steuerlich erfasst sein. Der Kauf muss ins „Grundbuch“ ( Hypothikofylakio ) eingetragen werden. Erst mit Eintragung des Kaufvertrages im Grundbuch ist das Rechtsgeschäft abgeschlossen (§ 1033 Abs. 2 GZGB).

Auflassungsvormerkung: Auflassungsvormerkung kennt das griechische Sachenrecht nicht. Das griechische Sachenrecht kennt jedoch ein Vorkaufsrecht (Vorvertrag). Es existiert ein Vorkaufsrecht des Staates für Waldflächen. Gemäß Artikel 166 des griechischen Zivilgesetzbuches ist ein Vorvertrag eine Vereinbarung mit welcher die Verpflichtung übernommen wird, künftig einen bestimmten Vertrag mit dem Vertragspartner oder mit einem Dritten abzuschließen (Artikel 410 des griechischen Zivilgesetzbuches). Vorverträge mit welchen sich eine der Parteien verpflichtet eine Immobilie zu übertragen, bedürfen der notariellen Beurkundung . Sonst handelt es sich um reine Verpflichtungsverträge. Vorverträge können nicht im Grundbuch eingetragen werden. Üblich ist, dass notarielle Vorverträge betreffend den Kauf einer Immobilie, Kontrahierungszwang des Verkäufers vorsehen. Dies ermöglicht dem Käufer unter bestimmten Voraussetzungen den Endvertrag ohne Mitwirkung des Verkäufers abzuschließen/zu vollziehen. Beim Abschluss des Vorvertrages wird in der Regel vom Käufer eine Vorauszahlung auf den Kaufpreis (10% ) geleistet. Kommt der Endvertrag aus Gründe die der Käufer zu vertreten hat – z.b. Rücktritt, Unmögligkeit der Zahlung des Restkaufpreises- nicht zustande, wird die geleistete Vorauszahlung nicht zurückerstattet. Hat der Verkäufer das Scheitern des Abschlusses des Endvertrages zu vertreten, so zahlt er als Vertragstrafe das zweifache der geleisteten Vorauszahlung. Diese Regelung gilt nur soweit sie im Vertrag so vereinbart wurde.

Immobilienregister : Das Immobilienregister wird in Gebieten unterhalten in welchen es noch kein Grundbuch existiert. Es ist in 3 Abteilungen (Bücher) unterteilt: 1. Alphabetisches Register ( Namensverzeichnis der Eigentümer ) 2. Umschreibungsregister ( Eintragung des Rechtsgeschäfts in abgekürzter Form ) 3. Hypothekenregister Die Belastung des Grundstückes mit einer Hypothek oder andere dingliche Rechte (Nießbrauch usw.) wird im Immobilienregister ( Hypothekenregister) einzutragen. Das Registeramt stellt auf Wunsch Bescheinigung, ob ein Grundstück belastet oder Lastenfrei ist.

Vermietung: Vermietung an Ausländer ist erlaubt. Mietvertrag zu Wohnzwecken gilt mindestens 2 Jahre für Vermieter. Mieter hat das Recht in jedem Fall unterzuvermieten. Sehr kompliziertes Mietrecht für Gewerberäume mit besonderem Kündigungsschutz. Vermietungsverbot wie Veräußerungsverbot für nicht EU - Ausländer in Grenzgebieten.

Internationale Steuerabkommen : Griechenland unterhält Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland und Österreich und die Schweiz.

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