Kauf einer Immobilie in Griechenland.

Kauf einer Immobilie in Griechenland. Was muss beachtet werden

Ob die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, ob der Preis angebracht ist. Die Infrastruktur der Region prüfen und bei Grundstücken gründliche Überprüfung der voraussichtlichen Bebaubarkeit. Es ist zu bedenken, dass in Griechenland kein landweites Kataster existiert. Dies hat zur Folge, dass die Immobilien je nach Region, im Grundbuch – gr. Ktimatologio- eingetragen sind oder im Register der Grundeigentümer- gr. Hypothikofylakio-. Im ersten Fall, also im Falle von Ktimatologio, sind Grund und Boden akribisch erfasst. Die Prüfung der Eigentumsverhältnisse gestaltet sich leicht, weil die Informationen über die Immobilien vollständig erfasst sind. Im Falle von Hypothikofylakio ist eine akribische Überprüfung der Eigentumsverhältnisse erforderlich, weil in diesen Regionen kein Kataster existiert und die Informationen nur über Einsicht in die Bücher dieses Amtes zu erkunden sind. Die Überprüfung sollte einem –soweit möglich- ortkundigen Rechtsanwalt überlassen werden.

Preise: In den Gebiete um die Großstädten, sind die Preise höher als auf in touristisch nicht entwickelten Inseln, weil in der Regel in diesen Gebieten Einheimische Ferienhäuser besitzen. Dies ist z.B. der Fall in manchen Gebieten von Chalkidiki im Norden Griechenlands, in welchen die Bewohner von Thessaloniki Ferienhäuser besitzen. Allgemein kann jedoch gesagt werden, dass die Preise auf dem Festland moderater und günstiger sind als die Preise auf Inseln welche touristisch entwickelt sind.

Finanzierung: Die Finanzierung von Immobilien über Bankdarlehen ist zurzeit in Griechenland fast unmöglich. Käufer müssen daher damit rechnen, den Kaufpreis vollständig aus eigenen Mitteln zu zahlen, oder über ein Darlehen in Deutschland zu finanzieren. In der Regel akzeptieren deutsche Banken griechische Immobilien als Sicherheit nicht.

Makler: Vor Ort oder über Internet oder Anzeigen in der Presse aussuchen. Die Maklergebühren betragen ca. 2% auf den Kaufpreis. Es wird empfohlen soweit ein Makler involviert wird einen schriftlichen Maklervertrag abzuschließen.

Allg. Vorgehensweise: Immobilie aussuchen, vom Käufer Eigentumsnachweise vorlegen lassen. Eigentumsnachweise in diesem Zusammenhang bedeutet Vorlage eines Grundbuchauszugs vom Ktimatologio, oder Bescheinigung, der Registerbehörde (Hypothikofylakio) und Vorlage der notariellen Verträge/Urkunden, aus welchen sich der Eigentumserwerb ergibt. Ferner Bescheinigung über die Lastenfreiheit des Grundstücks bzw. Immobilie, sonst entsprechende Bescheinigung über Art und Weise der Belastung. Darüber hinaus die Vorlage einer Bescheinigung, aus welcher sich ergeben soll, dass beim Grundbuchamt oder im Register der Immobilieneigentümer (Hypothikofylakio), keine als gerichtlich anhängige Klagen vermerkt sind, mit welchen die Eigentümmerstellung oder die Lastenfreiheit der Immobilie angegriffen wird.

Soweit ein bebautes Grundstück oder einen Wohnung gekauft werden soll, soll eine Bescheinigung eines anerkannten Bauingenieurs, dass keine Verstöße gegen geltendes Baurecht existieren, verlangt werden. Bei unbebaute Grundstücke entsprechende Bescheinigung über die Art der Bebaubarkeit sowie aktuellen Lageplan. Der Lageplan soll aktuell sein, weil die alten Lagepläne zu ungenau sind. Die Bescheinigung über die Art und den Umfang der Bebaubarkeit ist von enormer Wichtigkeit für Grundstücke außerhalb des Bebauplanes oder der Gemeindefläche im engeren Sinne, weil in Griechenland in der Regel keine Flächennutzungspläne existieren.

Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes und der Gemeinde, dass der Verkäufer keine Steuern bzw. Kommunalabgaben schuldet.

Mit diesen Unterlagen einen Notar mit der Beurkundung beauftragen. Für den Abschluss des Kaufvorgangs werden ferner benötigt, der Personalausweis, eine griechische Steuernummer und die Benennung eines vor Ort ansässigen Steuerbevollmächtigten (Zustellbevollmächtigen in Steuersachen). Die Steuernummer wird vor Ort beim Finanzamt beantragt und wird sofort erteilt. Genehmigungen für den Erwerb von Eigentum bedürfen EU-Bürger nicht. Soweit solche gesetzlich vorgeschrieben – werden diese ohne weiteres kurzfristig erteilt.

Notarielle Beurkundungspflicht : Ein Kaufvertrag und Vorvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Verstoß gegen die Beurkundungspflicht macht den dinglichen Vertrag nichtig. Dem Notar obliegt die notarielle Urkunde formell richtig zu verfassen. Der Notar prüft nicht die Richtigkeit der Angaben der Vertragsparteien und wird in der Regel – offiziell- nicht beratende tätig. Notare weisen jedoch unverbindlich a uf offensichtliche Mängel bei der Prüfung der Unterlagen auf diese Mängel hin. Es ist daher von Bedeutung, dass der Käufer den Notar aussucht.

Die notarielle Urkunde: Die notarielle Urkunde muss bestimmte Angaben enthalten, so:

a.Urkunden Nr. , Name und Sitz des Notars.

b.Name und Nachname der Vertragsparteien, sowie Namen der Eltern der Vertragsparteien. Staatsangehörigkeit und Geburtsort der Vertragsparteien.

c.Genaue Beschreibung der Lage der Immobilie unter Hinweis auf einen obligatorisch beigefügten Katasterauszug/ Lageplan.

d.Genaue Beschreibung auf welchem Wege und von wem , der Verkäufer das Eigentum erworben/übertragen erhalten hat.

e.Grund der Übertragung (zb. Kauf, Schenkung, Erbschaft) und genaue Angabe des Preises.

f.Zahlungsmodalitäten (wie der Kaufpreis entrichtet wurde oder entrichtet werden soll).

g.Angaben ob ein Makler bei dem Abschluss/Vermittlung des Geschäfts beteiligt gewesen ist.

h.Wenn eine der Vertragsparteien nicht der griechischen Sprache mächtig ist, Angabe, ob ein Dolmetscher hinzugezogen wurde.

i.Kosten der Beurkundung sowie Kosten des Notars.

Der Vorvertrag muss auch die Punkte a. b. c. e. f. g. h. enthalten, und das Recht des Käufers auf Selbstkontraktion.

Vermietung der Immobilie: Beim Kauf ist die Art der künftigen Nutzung der Immobilie irrelevant. Beabsichtigt man nur befristete Mietverträge abzuschließen- d.h. Vertragsdauer nicht länger als ein Jahr-, so ist nur eine Registrierung erforderlich. Jedem Anbieter einer solchen Immobilie wird eine laufende Nummer zugewiesen. Diese Nummer ist immer dann anzugeben, wenn die Immobilie öffentlich über Internetplattformen zu Vermietung angeboten wird.

Vermietet einer nicht in Griechenland ansässiger Eigentümer die Ferienimmobilie bis maximal 3 Monate im Jahr, so ist eine Registrierung nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn die Namen und Anschriften der Mieter festgehalten werden.

Steuern und Abgaben beim Immobilienerwerb:

Grunderwerbsteuer 3% auf den in der notarielle Urkunde angegeben Kaufpreis

Beim Kauf der Immobilie von einen Bauträger 24% Mehrwertsteuer

Steuer bei Tausch von Immobilien 1,5 %

Steuer bei Teilung von Immobilien 0,75 %

Kommunalabgabe bei Grunderwerb 3 % auf die Grunderwerbsteuer

Steuer für Straßenbau 7 % auf die Grunderwerbssteuer

Grundsteuer

bei Bauten von 2,5 bis 16,25 €/m²

bei Grundstücken von 0,0037 bis 11,25 €/m²

Zusatzsteuer auf Immobilienvermögen in Wert von über 200.00,00 €

natürliche Personen 0,1 % bis 0-1 %

juristische Personen 2, 5 % bis 0,5 %0

Grundsteuer wenn die Eigentümerin eine Offshore Gesellschaft ist 15 %

Zusätzliche Kosten:

Notarkosten ca 1,8%; Maklerprovision ca 2%

Kommunalabgabe- werden von der jeweiligen Gemeinde selbstständig der Höhe im Grunde nach erhoben

Abwassergebühren werden von den Kommunalbehörden erhoben

Bei Anschluss/ Einbeziehung der Grundfläche im Bebauungsplan 10 %-50 % wenn Grund und Boden abgetreten wird ; 25 % bei Zahlung in Geld

Gebühren bei Grundbuchämtern

Pauschalgebühr in Höhe von 35,00 € beim Umschreibung des Kaufvertrages

zzgl. 0,1 %o bei einem Einheitswert der Immobilie von über 20.000,00 €; Höchstbetrag der Gebühr 900,00 €.

Eintragung von Hypotheken oder anderen Belastungen:  0,8 %

Pauschalgebühr bei jeder Eintragung eines dinglichen Rechts: 20,00 €

Gebühr für die Ausstellung einer beglaubigten Abschrift

aus dem Archiv des Grundbuchamtes : 9,50 €

Pauschalgebühr für die Ausstellung einer Bescheinigung

aus den Bücher des Grundbuchamtes: 9,50 €

Gebühr für den Auszug aus dem Grundbuch: 15,00 €

Gebühr für die Ausstellung eines Planes (Diagramm): 33,00 €

5%o zzgl. 1%o zusätzliche Gebühr für die Eintragungen im Grundbuch

4,75%o bei Eintragungen in dem Register der Eigentümer

Bei Bauvorhaben: Gebühr für die Erteilung der Baugenehmigung: 1 % auf das voraussichtliche Bauvolumen

Allgemeine Hinweise: Der Kaufvertrag sowie alle die Immobilie betreffenden relevanten Verfügungen, müssen notariell beurkundet werden. Dies gilt auch für den Vorvertrag, auch wenn dieser nicht Grundbucheintragungsfähig ist. Die Umschreibung der Urkunde sollte unverzüglich erfolgen, weil erst mit Umschreibung der notariellen Urkunde ins Grundbuch/Registerbehörde das Eigentum auf den Käufer übergeht.

Barzahlungen so weit wie möglich meiden.

Eigentumsnachweis durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen und von diesem eine kurze schriftliche Stellungnahme über das Ergebnis seiner Prüfung verlangen.

Soweit möglich, den Notar selbst aussuchen; in Griechenland ist es üblich, dass der Käufer den Notar stellt.

Vorsicht ist geboten, wenn die zu erwerbende Immobilie, der Verkäufer nicht gekauft sondern ersessen oder geerbt hat. In solchen Fällen bedarf es einer besonderen Art der Prüfung der Eigentumsverhältnisse für die Vergangenheit, d.h. die letzten 20 Jahre ab Tag der voraussichtlichen Übertragung.

Wenn Teilzahlungen bei Unterzeichnung eines Vorvertrages oder Hauptvertrages erfolgt sind oder erfolgen sollen, sollte im Vertrag das Recht auf Selbstkontraktion vereinbaren. Dieses Rechts gewährt dem Käufer, bei Nachweis der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, zb. durch Hinterlegung des Restkaufpreises an die Hinterlegungsstelle- selbst die Abwicklung des Geschäfts auszuführen (vergleichbare Regelung zu § 181 BGB) und die Umschreibung der Urkunde zu vollenden.

Das griechische Recht kennt, im Gegensatz zum deutschen das Rechtsinstitut der „Vormerkung“ nicht. Das griechische Recht kennt stattdessen eine Voreintragung einer Vormerkung einer Hypothek. Diese soll wie die Vormerkung die Rechte des Erwerbers Schützen. Die Voreitragung der Hypothekvormerkung schütz den Erwerber zwar nicht vor Verfügungen des Verkäufers, doch ein anderer Erwerber würde die Immobilie belastet erwerben und dies wirkt abschreckend.

Soweit möglich eine Unterbriefung vermeiden. Von Unterbriefung spricht man vor allem im Zusammenhang mit Grundstückskäufen im Ausland, wenn der offiziell angegebene Kaufpreis niedriger ist, als der tatsächlich vereinbarte. Folge der "Unterbriefung" ist eine rechtswidrige und nach griechischem Recht strafbare Steuerhinterziehung . Weiterhin gelten nach griechischem Recht für die Unterbriefung die Regeln über das Scheingeschäft . Das hat zur Folge, dass der gewollte und damit gültige Kaufvertrag nicht notariell beurkundet und damit unwirksam ist. Das hat zur Folge, dass die Ansprüche aus dem Vertrag nicht vor Gericht durchgesetzt werden können.

Stand August 2008

Rechtsanwalt Dimitrios Kouros, Düsseldorf

Angegebene Preise und Gebühren unterliegen Änderungen. Es wurden die z.Z. geltenden zugrunde gelegt.